Thỏa thuận đặt cọc là một bước đệm quan trọng, thể hiện cam kết của các bên trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thiếu đi sự rõ ràng và cẩn trọng, chính sự cam kết ban đầu này có thể trở thành khởi nguồn của những tranh chấp kéo dài, gây thiệt hại về thời gian và tiền bạc cho các bên liên quan. Bản án số 69/2025/DS-PT ngày 15/04/2025 của Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Đắk Nông về vụ việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là một ví dụ điển hình, mang đến những bài học quý giá cho người dân khi tham gia các giao dịch liên quan đến đất đai.

Mâu thuẫn từ ranh giới đất về hồ nước chung

Vụ án bắt nguồn từ hợp đồng đặt cọc được ký kết ngày 19/4/2022 giữa bà Đặng Thị T (nguyên đơn) và ông Nguyễn Trọng H, bà Nguyễn Thị C1 (bị đơn) về việc chuyển nhượng hai thửa đất tại thôn Đ, xã Đ' D, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Giá chuyển nhượng được thỏa thuận là 1.500.000.000 đồng, và bà T đã đặt cọc 400.000.000 đồng cho ông H và bà C1. Hai bên hẹn đến ngày 29/05/2022 sẽ hoàn tất thủ tục, ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và bên đặt cọc sẽ thanh toán số tiền còn lại.

Tuy nhiên, đến ngày 28/5/2022, khi bà T cùng vợ chồng ông H, bà C1 và người làm chứng ra thực địa để bàn giao ranh giới thửa đất, đã phát sinh tranh chấp với hộ dân liền kề (vợ chồng ông L, bà Đ) về phần hồ nước tưới chung. Phía ông H, bà C1 cho rằng hồ nước là sử dụng chung với hộ dân liền kề, nhưng bà T lại muốn lấy cả hồ nước. Do không thống nhất được ranh giới và việc giải quyết tranh chấp với hộ dân liền kề, hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được. Bà T sau đó đã khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc và buộc ông H, bà C1 trả lại số tiền đã đặt cọc là 400.000.000 đồng.

Nhận định của Tòa án

Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Đắk Nông đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc và buộc ông H, bà C1 trả lại số tiền 400.000.000 đồng cho bà T. Ông H và bà C1 sau đó đã kháng cáo, yêu cầu bác toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, TAND tỉnh Đắk Nông đã giữ nguyên bản án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, đồng thời, áp dụng khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự tính lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Về lỗi của các bên dẫn đến việc không giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án đã nhận định:

- Lỗi của cả hai bên: Việc hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện là do lỗi của cả ông H, bà C1 và bà T. Nguyên nhân là do các bên đã không thỏa thuận rõ ràng về việc chuyển nhượng hồ nước tưới chung, dẫn đến việc xảy ra tranh chấp với hộ dân liền kề.

- Sự thiếu thiện chí từ phía bị đơn: Mặc dù ông H, bà C1 khai có thiện ý muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng đến ngày 04/10/2022, ông bà đã làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho người khác. Điều này cho thấy bị đơn không còn khả năng thực hiện hợp đồng đã cam kết.

- Trách nhiệm đối với số tiền đặt cọc: Tòa án khẳng định nguyên đơn đã thực hiện nghĩa vụ của mình khi chuyển cho bị đơn 400.000.000 đồng tiền đặt cọc và bị đơn cũng thừa nhận việc này. Do đó, việc buộc bị đơn phải trả lại 400.000.000 đồng là có căn cứ. Đối với quan điểm cho rằng bị đơn chỉ thực nhận 380.000.000 đồng do đã chuyển 20.000.000 đồng cho người môi giới không được Tòa chấp nhận, bởi lẽ, việc chuyển tiền cho người môi giới không được các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

Bài học đắt giá

Từ vụ án này, người dân cần rút ra những bài học quan trọng khi tham gia giao dịch đất đai, đặc biệt là trong các hợp đồng đặt cọc, cụ thể:

- Thứ nhất, cần rõ ràng và chi tiết trong hợp đồng: Đây là yếu tố then chốt để tránh tranh chấp. Hợp đồng đặt cọc cần mô tả chi tiết, rõ ràng và cụ thể mọi thông tin về tài sản giao dịch, bao gồm ranh giới, diện tích và các yếu tố đi kèm (như hồ nước, đường đi chung...). Nếu có tài sản chung hoặc tài sản liên quan đến quyền lợi của hộ liền kề, cần có sự xác nhận rõ ràng của tất cả các bên liên quan để tránh phát sinh tranh chấp.

- Thứ hai, cần thận trọng kiểm tra thực địa và đối chiếu giấy tờ pháp lý có liên quan: Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận chuyển nhượng cần tiến hành kiểm tra kỹ lưỡng ranh giới thửa đất trên thực địa, đối chiếu với giấy tờ pháp lý. Nên có sự tham gia của người làm chứng hoặc các bên liên quan (hàng xóm liền kề) để xác định rõ ranh giới, tránh những hiểu lầm hoặc tranh chấp về sau.

- Thứ ba, cần thỏa thuận rõ ràng về phạt cọc và các tình huống phát sinh: Hợp đồng đặt cọc cần quy định rõ ràng về điều khoản phạt cọc trong trường hợp một bên vi phạm hợp đồng. Đồng thời, cũng cần dự liệu các tình huống bất khả kháng hoặc những tranh chấp có thể phát sinh và cách thức giải quyết, để các bên có cơ sở xử lý khi xảy ra vấn đề.

- Thứ tư, cần minh bạch trong các khoản chi phí và vai trò của người môi giới: Nếu có sự tham gia của người môi giới, cần làm rõ vai trò, quyền và nghĩa vụ của họ. Mọi khoản chi phí liên quan đến người môi giới cần được các bên thỏa thuận rõ ràng và ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng để tránh những tranh cãi về sau.

- Thứ năm, cần tuân thủ cam kết và trách nhiệm pháp lý: Khi đã ký kết hợp đồng, các bên cần thể hiện thiện chí và trách nhiệm để thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Việc một bên tự ý chuyển nhượng tài sản cho người khác khi hợp đồng đặt cọc chưa được chấm dứt chính thức cho thấy sự thiếu trách nhiệm và trong một số trường hợp, có thể dẫn đến việc phải bồi thường thiệt hại và mất uy tín.

Trong mọi giao dịch, sự rõ ràng, minh bạch và thiện chí chính là kim chỉ nam tạo nên quyền lợi hợp pháp của các bên và có thể hóa giải mọi tranh chấp không đáng có. Bản án 69/2025/DS-PT không chỉ là một phán quyết pháp lý, mà còn là lời nhắc nhở về tầm quan trọng của sự cẩn trọng, minh bạch trong từng điều khoản thỏa thuận, để mỗi giao dịch đất đai thực sự mang lại hiệu quả, tránh lãng phí thời gian và tiền bạc không đáng có cho tất cả các bên./.